Официальное определение понятия самовольного строительства предусмотрено ст. 376 Гражданского кодекса Украины.
В соответствии со статьей 376 Гражданского кодекса Украины лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.
Недвижимое имущество признается самостоятельно построенным если:
• объект сведен или строится на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этой цели (право собственности на землю не оформлено);
• недвижимость построена без надлежащего разрешения или без должным образом утвержденного проекта;
• объект недвижимости построен с грубыми нарушениями строительных норм и правил.
Среди украинцев распространена ситуация, когда дом уже есть, а документов не него еще нет. Более того, иногда, документов на землю тоже.
Как правило, дом – самострой без права на землю может появиться у собственника следующими путями:
• самострой получен в наследство.
• самострой построен владельцем самостоятельно, но документы на землю не оформлены.
• самострой “приобретен” у другого владельца.
Каждая из перечисленных ситуаций может иметь свои варианты путей развития ситуации и в зависимости от этих путей нам приходится выбирать и способ решения этой проблемы.
В тоже время каждая ситуация является индивидуальной, невозможно предусмотреть и рассмотреть все нюансы узаконивания самостроя и решения будут также индивидуальными.
Каким образом узаконить самовольно построенный дом?
Легализация самостроя хоть и имеет ряд этапов, но сводится к регистрации декларации о готовности строения в Государственном архитектурно-строительном контроле Украины. Но главный етап заключается в регистрации права собственности в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Внесение данных в указанный реестр — это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество.
Существуют такие способы узаконения самостроя:
-в упрощенном порядке.
С 20 апреля 2018 года, благодаря изменениям в Закон Украины «О градостроительной деятельности», украинцы вновь смогут узаконить самовольное строительство в органах государственного архитектурно-строительного контроля. Сейчас узаконивание самостроя возможно для частных домов, дач и приусадебных зданий площадью не более 300 кв. м, которые были самовольно возведены с 05.08.1992 по 09.04.2015.
В то же время определить срок окончания строительства крайне сложно, так как точную дату окончания строительных работ порой не смогут назвать даже сами строители самостроя. Таким образом, пробелы в законодательстве позволяют воспользоваться законодательной амнистией почти нарушителям.
Условия, при которых возможна строительная амнистия самостроя:
• самострой соответствует функциональному назначению земельного участка.
• период строительства самостроя с 05.08.1992 по 09.04.2015.
• самострой соответствует строительным нормам;
• площадь самостроя не превышает 300 квадратных метров.
Легализовать можно как частные жилые дома, дачные жилые постройки, так и объекты хозяйственного назначения, если они соответствуют выше указанным параметрам.
Подытоживая, под строительную амнистию подпадают объекты, которые соответствуют целевому назначению земельного участка, строительным нормам и прошли техническое обследование.
Если самострой не отвечает условиям, при которых возможна строительная амнистия, то узаконивания самостроя возможно либо:
– в обычном порядке. Заплатить штрафы в Государственном архитектурно-строительном контроле Украины и ввести дом в эксплуатацию либо на основании строительного паспорта, либо изготовив полный пакет проектной документации.
– в судебном порядке.Если же объект самовольного строительства не отвечает вышеописанным критериям, например, построен на земельном участке, имеющем иное целевое назначение, узаконить его возможно только через суд.
Согласно части третьей статьи 376 Гражданского Кодекса Украины право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.
Причем, часть четвертая этой же статьи говорит, что если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило самовольное строительство, или за его счет.
Таким образом, владельцу самостроя придется заручиться доказательствами для суда: письменным согласием соседей, документами на право пользования участком и т.д. Иск следует подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта самовольного строительства.
В случае принятия судом положительного решения, собственнику нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг для регистрации права собственности на объект недвижимости.
Каким образом ввести объект в эксплуатацию
Шаг 1 Заказать техническое обследование объекта недвижимости
Заказать техническое обследование самостроя с изготовлением отчета.
Техническое обследование – процедура проведения осмотра состояния конструктивных элементов, определения класса строения и общие замеры здания результатом которого является составленный технический паспорт на дом. Технический паспорт, в свою очередь, является одним из пакета документов, который предоставляется для регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.
Право осуществлять техническое обследование имеют организации, в штате которых есть лица, имеющие профильное образование и статус эксперта в вопросах надежности, долговечности, прочности зданий, их безопасного использования, пожарной безопасности и правильного подключения, и эксплуатации коммуникаций. Такие специалисты проходят аттестацию с обязательным получением сертификата о квалификации. Это требование статьи 17 Закона Украины «Об архитектурной деятельности».
Перечень организаций, которые отвечают требованиям, размещенный на сайте Госархстройинспекции
Порядок проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию таких объектов самовольного строительства утвержден Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 03.07.2018 № 158. При этом техническое обследование индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров включительно, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений общей площадью до 100 квадратных метров включительно проводится в ходе их технической инвентаризации с соответствующей отметкой в техническом паспорте.
Важно отметить, что к владельцам (пользователям) земельных участков штрафные санкции за выполнение строительных работ без получения документов, дающих право на их выполнение, и за эксплуатацию или использование объектов строительства, не принятых в эксплуатацию, не применяются.
.
Шаг 2 Подать заявление в территориальный орган Государственного архитектурно-строительного контроля Украины
К заявлению прилагаются:
• один экземпляр заполненной декларации;
• отчет о проведении технического обследования объекта;
• копия документа (заверенного в установленном порядке), удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен объект и, в свою очередь, соответствует целевому назначения (т.е.строительству );
• копия технического паспорта с отметкой о возможности размещения, надежной и безопасной эксплуатации объекта.
Если пакет документов соответствует установленным требованиям, в течение 10 дней после подачи документов Вы получаете решение о вводе объекта в эксплуатацию.
Шаг 3 Присвоить почтовый адрес и зарегистрировать право собственности
С 1 июля 2019 года в Украине присвоения адресов объектам строительства и объектам недвижимого осуществляется в соответствии с Временным порядком реализации экспериментального проекта по присвоению адресов объектам строительства и объектам недвижимого имущества, утвержденного постановлением КМУ №367 от 27.03.2019 «Некоторые вопросы дерегуляции хозяйственной деятельности».
Плата за такую услугу не взимается .
Решение о присвоении адреса объекту строительства, объекта недвижимого имущества в соответствии с новым порядком принимает уполномоченный орган градостроительства и архитектуры.
Уполномоченным органом по присвоению адреса может быть:
• исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета – если объект расположен в пределах территории, на которую распространяются полномочия сельского, поселкового, городского совета;
• районные в г. Киеве государственные администрации – если объект расположен в пределах территории, на которую распространяются полномочия районного в г. Киеве государственной администрации;
• местная государственная администрация – если объект расположен в пределах территории, на которую не распространяются полномочия сельского, поселкового, городского совета или районных в г. Киеве государственных администраций.
Для проведения процедуры регистрации прав необходимо обратиться к государственному регистратору через Центр предоставления административных услуг (далее – ЦНАП) или к нотариусу.
Пакет документов, который нужно подать:
• Заявление о регистрации;
• Оригинал квитанции об уплате сбора за регистрацию;
• Оригинал декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированнyю Госархстройинспекцией и внесённую в единый реестр документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
• Оригинал технического паспорта на дом;
• Письменное заявление или договор между совладельцами о распределении долей в общей собственности, если владельцев два и больше.
Общий срок рассмотрения представленных государственному регистратору документов составляет 5 рабочих дней. Результатом этого шага является выписка из реестра прав.
Если самострой получен в наследство
Если владелец завершенного строительства не зарегистрировал свое право собственности из-за смерти наследники могут обратиться в суд с иском о признании за ними права собственности в порядке наследования.
Так, в соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Украины способом защиты гражданского права в частности может быть признания права.
Объекты незавершенного строительства, – это объекты, которые не сданы в эксплуатацию. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Украины до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).
В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда от 30.05.2008 №7 «О судебной практике по делам о наследовании» если строительство осуществлялось по закону, то в случае смерти застройщика до окончания строительства его права и обязанности как застройщика входят в состав наследства. То есть, к наследникам переходит не право собственности на объект недвижимости, а права и обязанности застройщика-наследодателя.
Необходимо обратить внимание на:
• принадлежность земельного участка застройщику и соответствующее ее целевое назначение;
• отвода участка в установленном порядке для строительства, если он не принадлежит застройщику;
• устранение нарушений строительных норм и правил (при наличии);
• уплата штрафа за незаконное строительство;
• составление технического паспорта и тому подобное.
Если самострой построен владельцем самостоятельно, но документы на землю не оформлены.
Каждый земельный участок в Украине всегда имеет собственника.
Таким образом, такое строительство является самозахватом земли. А, следовательно, законный собственник может требовать снести самострой, освободить участок, вернуть его в первичное состояние, возмещения убытков, в том же числе и через суд.
В соответствии с частью пятой статьи 376 Гражданского кодекса Украины по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.
Вместе с тем, лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.
Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.
Способы передачи земельного участка:
• бесплатная приватизация земли в рамках, установленных Земельным кодексом Украины;
• выкуп участка (части участка);
• аренда участка;
• заключение договора суперфиция (вид договора аренды, когда законный собственник разрешает другому лицу строиться на своем участке).
Но в соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории, утвержденного в соответствии с требованиями настоящего Закона, передача (предоставление) земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд запрещается.
Таким образом, если самострой построен на земельном участке находящийся на территории, на которую не разработанные такие планы, для оформления участка надо ждать их утверждения.
Но закон установил исключение: такой участок может передаваться, если на нем находится здание, которое пребывает в собственности заявителя.
Что делать, если самострой “приобретен” у другого владельца
Любые сделки по недвижимости заключаются только в том случае, если право собственности на такое имущество зарегистрировано согласно требованиям закона. А значит нотариус не оформит такой сделки.
Итоги:
• большинство самостроев можно узаконить;
• большинство самостроев нужно узаконить, если Вы не хотите доставить проблем наследникам;
• есть самострои на чужой земле, которые нельзя узаконить;
• есть самострои, которые можно узаконить только через суд;
Write a comment: