КЦС ВС: Комунальні борги попереднього власника житла сплачувати не треба

Верховний суд дійшов висновку, що новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

 

Відповідного висновку суд дійшов 01 вересня 2020 року по справі № 686/6276/19.

 

Так, у березні 2019 року позивач звернувся до суду з позовом до комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради (далі — КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради), в якому просила зобов`язати відповідача виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири за період до 03 серпня 2018 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що згідно з договором купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року вона є власником квартири. 06 листопада 2018 року на письмове звернення позивача була отримана від відповідача відповідь про те, що заборгованість за спожиті послуги за вказаною квартирою станом на 01 листопада 2018 року складала 5 368,74 грн. При цьому відповідач посилався на частину третю статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про те, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника.

Позивач вказував, що відповідач безпідставно нарахував їй заборгованість попередніх власників квартири, яка виникла до моменту придбання нею квартири.

Враховуючи, що позивач лише в серпні набув право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року і до цього моменту не була споживачем послуг відповідача за вказаною адресою, відповідно і не отримувала таких послуг від відповідача, а тому дії відповідача щодо переведення на неї заборгованості за період до 03 серпня 2018 року є неправомірним і порушують її інтереси, як споживача.

З урахуванням наведеного позивач просила суд її позов задовольнити.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 31 жовтня 2019 року позов було задоволено. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що зобов`язання по оплаті комунальних послуг виникли у позивача з часу придбання у власність вказаної квартири та початку користування цими послугами. При цьому відповідач не навів доказів виникнення у позивачки зобов`язань по погашенню заборгованості за житлово-комунальні послуги, яка виникла у попереднього власника квартири. При цьому позивачка борг попереднього власника квартири не визнавала, а пізніше сплачувала житлово-комунальні послуги у більшому розмірі, але це були її власна заборгованість.

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 11 лютого 2020 року апеляційну скаргу КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради залишено без задоволення. Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 31 жовтня 2019 року залишено без змін.
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо задоволення позовних вимог позивача, а посилання відповідача на положення частини третьої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», якою передбачено, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника, є необґрунтованими, так як в зазначеній нормі мова не йде про обов`язок позивача відшкодовувати борги попередніх власників квартири. Крім того, у договорі купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року зазначено, що заборгованість за комунальні послуги та послуги газо-, водо-, електропостачання на час купівлі-продажу квартири відсутні. При цьому відповідач вказану обставину в судовому засіданні не оспорював.

 

Відповідачем було подано касаційну скаргу. Касаційна скарга мотивована тим, що суди неповно з`ясували обставини справи та прийшли помилкового висновку про задоволення позовних вимог позивача, неправомірно ототожнили комунальні послуги та послуги з управління будинком, перелік яких зазначено у статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Вказує, що правовідносини щодо надання послуг з управління багатоквартирними будинками врегульовані Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності 01 липня 2015 року.

У житловому будинку по створене об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) «Вікторія-25» і відповідно до вищезгаданого Закону та Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» між КП «УМК «Центральна» та ОСББ «Вікторія-25» укладено договір про надання послуг управління багатоквартирним будинком.

Зазначає, що відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника. Аналогічні вимоги викладені у пункті 22 Договору, укладеному між КП «УМК «Центральна» та ОСББ «Вікторія-25».

Крім того, вказує, що позивачем у листопаді 2018 року та січні 2019 року проводились оплати за надані послуги на суми відповідно 1 049,67 грн та 699,78 грн при місячному нарахуванні 349,89 грн, тому вважає, що позивачем було визнано заборгованість відповідно до статті 264 ЦК України.

 

Пунктом 1 частини першої статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачене право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, при цьому такому праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини третьої статті 20 цього Закону обов`язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.

Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.

Крім того, відповідно до статті 322 ЦК України на власника покладається тягар утримання майна.

 

Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

 

Таким чином, новий власник майна не зобов`язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов`язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

 

При цьому договір купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року, згідно з яким позивачка стала власником спірної квартири, не містить застережень про переведення боргу попереднього власника й не містить згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями статті 520 ЦК України (заміна боржника у зобов`язанні).

Верховний Суд вважає, що посилання касаційної скарги на Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме на частину третю статті 7, є безпідставним.

 

Отже, діючим законодавством не передбачено обов`язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.

 

Ключові слова: комуналка, квартира, будинок, комунальні послуги, судова практика, позивач, віповідач, цивільний суд.

Write a comment:

*

Your email address will not be published.

logo-footer