Квартира приобретается путем заключения с продавцом договора купли-продажи в письменной форме и заверенного нотариально. Право собственности на квартиру регистрируется нотариусом за новым владельцем в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Именно после этого право собственности на квартиру переходит к новому владельцу.
Как правило, заключению основного договора купли-продажи предшествует заключение предварительного договора (особенности заключения которого указаны в предыдущей статье), а также для подтверждения серьезности намерений по покупке квартиры, потенциальным покупателем продавцу предоставляется определенная денежная сумма (так называемый «задаток», что на самом деле задатком, в понимании ст. 570 Гражданского кодекса Украины, не является). Факт передачи таких денежных средств обязательно должен быть зафиксирован письменно. Обычно это делается в предварительном договоре, где указывается сумма переданных средств и основание их передачи. В противном случае, в случае заключения основного договора, вы не сможете вернуть переданные средства, поскольку не сможете доказать их передачу продавцу – допустимым доказательством в таком случае будет только письменный документ.
Однако, перед тем как заключать предварительный договор, передавать денежные средства в счет предварительной оплаты, а тем более – заключать договор купли-продажи, квартиру надо проверить на предмет ее недостатков не только технического, но и юридического характера.
Начать проверку необходимо с лица продавца, проверив, такое лицо действительно собственником. Такая проверка осуществляется путем ознакомления с личными документами продавца, правоустанавливающими документами на квартиру, и проверкой наличия записи в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (следует иметь в виду, что такая запись будет отсутствовать в случае, если право собственности на квартиру приобретено до 2010 года и в дальнейшем не было зарегистрировано в реестре прав собственности на недвижимое имущество (который действовал до 01.01.2013 года) и / или в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (действующий начиная с 01.01.2013 года и по сей день). Такую еревирку можно осуществить самостоятельно на сайте Министерства юстиции Украины, и стоит такая услуга, пока, 23 грн.
Далее, необходимо проверить основание приобретения права собственности на квартиру продавцом и историю перехода права собственности к предыдущим владельцев. Такая информация также должна содержаться в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, если право собственности предыдущими владельцами приобреталось после 2010 года и может быть проверена у нотариуса или государственного регистратора.
Если квартира довольно часто перепродавалась в прошлом, особенно несколько сделок по отчуждению квартиры было совершено незадолго, советуем быть особенно бдительными при покупке такой квартиры или же вообще отказаться от ее покупки, поскольку в таком случае риски, такая квартира может оказаться проблемной, повышаются.
Насторожиться и быть очень внимательным надо также в случае, если от имени продавца действует представитель по доверенности; продавец предъявляет дубликаты правоустанавливающих документе; цена квартиры ниже аналогичных на рынке.
Также, необходимо проверить, не обременено право собственности на квартиру, то есть не установлен запрет на ее отчуждение (ипотека, арест и т.п.).
У продавца надо потребовать справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Такую справку предоставляет балансодержатель дома или непосредственно исполнитель коммунальных услуг, в зависимости от того, с кем заключен договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг.
Желательно пообщаться с руководством балансодержателя дома (ЖЭК, ОСМД), в котором находится квартира, с соседями на предмет того или неизвестно им какой-то полезной для вас информации по квартиры, как то существование судебных споров, уголовных производств в которых фигурирует квартира и тому подобное.
Перед заключением договора необходимо проконтролировать чтобы все лица, которые были зарегистрированы в квартире, были сняты с регистрации до момента его заключения (информацию о зарегистрированных в квартире лиц проверяет нотариус).
Если по каким-то причинам владелец квартиры (подчеркиваем, владелец, а не другие зарегистрированные лица) не снялся с регистрации места проживания до момента заключения договора, такая обязанность владельца необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи, с определением соответствующего срока для выполнения такого обязанности ” связи. В случае, если владелец в дальнейшем такая обязанность не выполнит, новый владелец квартиры сможет снять прошлого владельца с регистрации без обращения в суд, путем подачи соответствующего заявления в орган регистрации с предъявлением соответствующего договора купли-продажи квартиры.
Следует также проверить актуальность технических харакетристики квартиры.
Если квартира приобреталась в период брака продавца и является общей совместной собственностью супругов, второй супруг должен дать согласие на совершение сделки купли-продажи квартиры. Такое согласие удостоверяется нотариально.
Напоследок следует должным образом проанализировать проект договора купли-продажи, особенно, если он скалдений нотариусом, предложенным продавцем.
Следует иметь в виду, что в случае признания, по каким-то причинам, заключенного вами договора купли-продажи квартиры недействительным происходит реституция, то есть возвращение к первоначальному состоянию – вы возвращаете квартиру, а продавец вам возвращает деньги, поэтому советуем не соглашаться на занижение в договоре цены квартиры или совершать мнимый сделка дарения, в таком случае вы сможете вернуть только ту сумму, которая предусмотрена в договоре.
Источник: “Закон і право”
Write a comment: