Як придбати нерухомість в Італії іноземцю?

Італія входить до числа найбільш традиційних і стабільних напрямків для покупки будинку за кордоном серед українців. Іноземні покупці житла в Італії женуться не за ціною за квадратний метр. Багата культурна спадщина, м’який середземноморський клімат, різноманітність і краса природних ландшафтів, розкіш і престиж – чи не найбільш головні переваги країни для покупців закордонної нерухомості.

Ринок нерухомості Італії є одним з найбільш стійких в Європі. Країні вдалося уникнути будівельного буму, а ціни на житло не були штучно завищені, як в ряді інших країн. Італійський ринок вражає контрастами. Так, відповідно до одного з недавніх досліджень, саме в Італії розташовані найдорожчі будинки в світі. Водночас у країні можна купити апартаменти в новому комплексі за ціною 50 000 євро. Вартість житла визначає, перш за все, регіон, а також рівень розвитку інфраструктури, близькість до моря і ряд інших чинників.

Найбільш престижними напрямами для покупки нерухомості в країні вважаються регіони Тоскана і Лігурія, знамениті озера Комо, Маджоре, Гарда, а також острів Сардинія. Тут розташовані вілли багатьох знаменитостей, а середня вартість будинку обчислюється семизначними цифрами.

Південні регіони країни і перш за все Калабрія користуються великою популярністю серед тих, хто шукає недорогу нерухомість в Італії. Відносно слаборозвинений, переважно сільський регіон, Калабрія в останні роки став справжнім хітом за кількістю продажів житла, що призвело до будівельного буму, що супроводжується стрімким зростанням цін. Втім даний регіон і досі лишається лідером за кількістю запитів на нерухомість.

Чималим попитом користується також житло в «Вічному місті» – Римі і ділової столиці Італії – Мілані. Місто-карнавал Венеція також притягує не лише туристів, а й покупців нерухомості.

 

Які переваги купівлі нерухомості в Італії для іноземця?

Купуючи нерухомість в Італії Ви отримуєте «візу резидента»: мультивізу для багаторазового в’їзду, що дозволяє Вам знаходитися в Італії 180 днів на рік і подорожувати без проблем країнами Шенгенської зони.

Крім того, якщо Ви плануєте отримувати посвідку на проживання в країні (найнадійнішим способом отримати посвідку на проживання в Італії є бізнес-імміграція), купівля нерухомості в Італії стане ґрунтовним мотивом для його видачі (при наявності інших, необхідних законом, реквізитів).

Придбання нерухомості в Італії – вигідна довгострокова інвестиція з низькими фінансовими ризиками: в Bel Paese існують досить суворі обмеження на будівництво нових об’єктів нерухомості, тому з повною упевненістю можна сказати, що надлишку пропозицій не виникне ніколи.

Італійське законодавство не обмежує купівлю нерухомості в країні іноземними громадянами. Процедура купівлі-продажу досить зрозуміла і проста.

Перед розглядом юридичних аспектів процедури купівлі нерухомості в Італії зупинимося на деяких важливих питаннях, які стосуються вибору житла.

Потенційним покупцям житлової нерухомості в Італії рекомендуємо, перш за все, визначити для себе пріоритети і обдумати, який тип житла їх цікавить. Ви можете вибрати між віллою на морі або озері, квартирою у великому або невеликому місті, сільському будиночку у віддаленій місцевості або і зовсім придбати дуже старий будинок, який перебудуєте за власним проектом.

У разі, якщо Ви вирішили здавати в оренду нерухомість, що купується, обов’язково враховуйте такі аспекти, як наявність поблизу зупинок громадського транспорту, паркувальних майданчиків, близькість до аеропортів і вокзалів, близькість до центральних частин міст або до водойм.

Обов’язково організуйте ретельний огляд обраного Вами об’єкта нерухомості. Так, якщо Ви купуєте нерухомість у моря або озера, зверніть увагу на стан стін і стель – в Італії існують великі проблеми з підвищеною вологістю в будинках, через яку утворюється цвіль.

Визначившись з варіантом, перш за все, необхідно перевірити ряд важливих житлових параметрів в кадастровому і комунальному реєстрі. Даний етап дуже важливий, тому що нерідко у покупців, які поставились до перевірки поверхнево, виникають серйозні проблеми через роки володіння майном. Якщо Ви подбаєте про звернення до консалтингового агентства, цей етап пройде за Вас досвідчений консультант.

 

Як же придбати нерухомість в Італії? Які потрібні документи?

Жодна угода не може обійтись без паспорту та податкового коду, підготувати який можна в консульстві. Крім того, під час першого приїзду в країну необхідно відкрити банківський рахунок в європейській валюті.

Процедура придбання нерухомості в Італії кардинально відрізняється від процедури, встановленої вітчизняним законодавством. Ба більше, вона ускладнюється вдвічі, якщо покупець не володіє італійською мовою і зовсім не знайомий з юридичними аспектами питання. У цьому випадку є сенс подбати про звернення до кваліфікованого консультанта, який проведе Вас через всі етапи та зведе всі існуючі ризики до мінімуму.

 

Так, можна виділити наступні етапи в процедурі придбання нерухомості в Італії:

Етап 1. Підготовка до операції

Отримуємо ідентифікаційний податковий код

Ідентифікаційний податковий код (codice fiscale) – це індивідуальний номер, в якому закодовані персональні дані (аналог ідентифікаційного коду в Україні). Він потрібен для здійснення будь-яких операцій з держорганами Італії – отримання медичної страховки, влаштування за наймом, ведення бізнесу, укладення контрактів, відкриття рахунку в банку, підписання договорів з постачальниками комунальних послуг і т.п.

У Італії його можна отримати в місцевих відділеннях податкової служби, пред’явивши паспорт. Також оформити ідентифікаційний податковий код можна в консульствах Італії в своїй країні.

 

Далі відкриваємо рахунок у банку.

Для подальших грошових розрахунків, як правило, відкривають рахунок в італійському банку, на який покупець переводить необхідну суму з рахунку зі своєї країни. У подальшому з цього ж рахунку можна буде сплачувати комунальні послуги.

 

Можливий також варіант переводу грошей безпосередньо з зарубіжних рахунків, але при цьому є ризик непередбачених затримок. Втім кошти обов’язково повинні прийти на рахунок продавця до підписання купчої.

 

Етап 2. Резервація об’єкту

Готуємо пропозицію про купівлю

На італійському ринку нерухомості прийнято торгуватися. Однак місцева особливість в тому, що всі переговори ведуться в письмовій формі. Спочатку покупець робить письмову пропозицію про купівлю продавцеві (Proposta di acquisto). Той може або відразу погодитися, або запропонувати зустрічні умови. У реченні прописується не тільки бажана ціна об’єкта, а й терміни ув’язнення подальших договорів.

 

Вносимо завдаток

Коли продавець приймає пропозицію про купівлю, покупець перераховує йому завдаток. Як правило, 5-10% від ціни об’єкта.

Надалі, якщо якась із сторін зірве угоду, це спричинить для неї матеріальну відповідальність. Якщо відмовиться покупець, він втратить завдаток, а якщо передумає продавець, він повинен буде повернути депозит в подвійному розмірі. Штрафні санкції також прописуються в реченні про купівлю.

 

Етап 3. Укладення договору

Укладаємо попередній договір

Укладення попереднього договору не є обов’язковим. Зазвичай цей договір підписують, якщо угода розтягнута в часі, суми чималі або на цьому наполягає одна зі сторін. Якщо покупець готовий внести всю суму угоди одноразово, можна відразу підписувати фінальний договір купівлі-продажу.

 

Попередній договір посвідчується нотаріусом і містить наступну інформацію:

  • Персональні дані продавця і покупця.
  • Вартість нерухомості і порядок оплати, в тому числі, розмір внесених задатків.
  • Опис об’єкта нерухомості, його кадастрові дані.

Після підписання договору нотаріус починає перевірку наданих продавцем документів про власність, в ході якої з’ясовується, чи дійсно продавець є власником, чи не знаходиться нерухомість в заставі, чи немає яких-небудь інших причин, що перешкоджають угоді. Якщо перевірка показує неможливість продажу даного об’єкта, то угода вважається такою, що не відбулася з вини продавця і той несе перед покупцем матеріальну відповідальність у вигляді подвійного розміру депозиту.

Після підписання попереднього договору продавець не має права відмовитися від свого рішення продати об’єкт. Угода вважається повністю невідворотною.

На цьому етапі покупець оплачує послуги агента.

 

Укладення договору купівлі-продажу

Основний договір купівлі-продажу – купча (Contratto notarile di compravendita) – підписується продавцем і покупцем у нотаріуса і підлягає нотаріальному посвідченню. Перед підписанням нотаріус зобов’язаний зачитати договір вголос і виключити варіативність в нерозумінні всіх його пунктів.

Для покупців, які не володіють італійською мовою, підписання купчої може пройти по одній з наступних схем:

  • На угоді присутні перекладач і два свідки, які володіють двома мовами. Послуги перекладача і свідків також оплачує покупець. При цьому договір купівлі-продажу складається на двох мовах.
  • Оформляється довіреність на представника, який володіє італійською мовою.

Важливо пам’ятати, що до моменту підписання основного договору покупець зобов’язаний сплатити податки і гонорар нотаріуса. Тільки після цього підписання купчої буде можливо. На даному етапі також повністю оплачується вартість нерухомості – покритими чеками або попередніми банківським переказом.

 

Етап 4. Оплата угоди

Оплату в Італії прийнято проводити так званими покритими чеками. Дані фінансові документи виписує італійський банк, де у покупця відкритий рахунок. В день підписання нотаріального договору купівлі-продажу покупець передає чек продавцю.

Можна також перерахувати кошти з рахунку за кордоном безпосередньо продавцеві або (що надійніше) на довірчий рахунок нотаріуса, який передасть їх продавцеві після дотримання всіх умов договору.

Оплачувати угоду необхідно в євро, відповідно, якщо кошти зберігаються в іншій валюті, треба враховувати витрати на конвертацію. Розраховуватися за нерухомість готівкою заборонено.

 

Етап 5. Реєстрація права власності

Після підписання основного договору відбувається державна реєстрація угоди. Нотаріус передає всю інформацію до відповідних державних органів – кадастрове відомство, реєстраційну палату по нерухомості, податкове відомство.

Реєстрація права власності займає від кількох днів до трьох місяців, в залежності від муніципалітету, до якого належить кадастр. Однак саме право власності переходить вже в момент підписання купчої, разом з ключами.

Оригінал купчої новий власник отримує після його реєстрації в державних органах. Відразу після підписання нотаріус видає сертифікат про проведену операцію.

 

Чи можливо купити нерухомість віддалено?

Якщо у покупця немає можливості бути присутнім при угоді особисто, його інтереси може представляти довірена особа. В цьому випадку необхідно оформити довіреність у нотаріуса. Доручення складається в країні постійного проживання довірителя. На неї ставиться апостиль (це займає близько шести днів), потім здійснюється переклад на італійську мову. Переклад можна запевнити як в італійському консульстві в Росії, так і безпосередньо в Італії.

 

Додаткові витрати

  • Податки на купівлю нерухомості

Розмір податків при покупці залежить від типу нерухомості (первинна / вторинна), статусу покупця (резидент / нерезидент), а також кількості об’єктів у нього в власності.

  • Купівля у приватної особи першого будинку (не елітна нерухомість) для резидентів Італії:
  • Податок Реєстру (Imposta di Registro) – 2%
  • Кадастровий і іпотечний податок (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 50 + € 50
  • Вторинна нерухомість, або квартира від забудовника в будинку, побудованому більше 5 років тому, або продавана іншою юрособою
  • Купівля у організації першого будинку для резидентів Італії:
  • Податок Реєстру (Imposta di Registro) = € 200
  • Кадастровий і іпотечний податок (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 200 + € 200
  • ПДВ (IVA) – 4%
  • Купівля у приватної особи для нерезидентів або другого будинку для резидентів Італії:
  • Податок Реєстру (Imposta di Registro) – 9%
  • Кадастровий і іпотечний податок (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 50 + € 50
  • У організації для нерезидентів або другого будинку для резидентів Італії:
  • Податок Реєстру (Imposta di Registro) = € 200
  • Кадастровий і іпотечний податок (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 200 євро + € 200
  • ПДВ (IVA) – 10% (22% – елітне житло).

 

 

Ключові слова: придбати нерухомість в Італії, витрати пов’язані з придбанням нерухомості в Італії, процедура придбання нерухомості в Італії, як придбати нерухомість іноземцю, етапи придбання нерухомості в Італії, нерухомість, додаткові витрати пов’язані з придбанням нерухомості в Італії.

Write a comment:

*

Your email address will not be published.

logo-footer