Про правильну оренду житла

Сьогодні неможливо уявити місто, яке б існувало без орендованого житла. Тисячі людей звертаються до юристів з питаннями про грамотний підхід до оренди житла. Не зважаючи на те, що укладення договору оренди житла на перший погляд здається простим, до даної процедури необхідно ставитися максимально серйозно. Шахраї трапляються всюди, що може потягнути вкрай неприємні наслідки.

Задля уникнення тих самих неприємних наслідків пропонуємо до Вашої уваги певні поради, застосування яких забезпечить цілісність Вашого гаманця.

Перш за все, варто пам’ятати про те, що ніколи не треба сплачувати предплату. Жодної, навіть найменшої суми, не сплачуйте до тих пір, поки не зможете безперешкодно користуватись житлом. Адже серед шахраїв є чимало популярних схем, пов’язаних з завдатком: то у Вас попросять гроші наперед за послугу пошуку житла, то одне й те ж саме житло здають двом різним людям, про що дізнаєтесь при заселенні.

При цьому самі гроші треба передавати безспосередньо власнику житла, а не будь-якій іншій особі.

По-друге, завжди перевіряйте документи при укладенні договору оренди.

Це один з найважливіших етапів в процесі оренди житла, яким втім чимало орендарів нехтують. Тим не менш, якщо потенційний орендодавець каже, що правовстановлюючих документів немає, або відмовляється їх показувати, або ж їх справжність викликає сумнів, то вже на цьому етапі краще припинити співпрацю з такою особою.

В першу чергу необхідно попросити у орендодавця наступні документи:

1. Правовстановлюючі документи на квартиру (свідоцтво про право власності, додатково – договір дарування чи купівлі-продажу).

Всі ці документи повинні бути нотаріально завірені та оформлені на нотаріальному бланку. Без належного завірення підписів сторін, такий договір визнається недійсним. У самому договорі має бути зазначена точна адреса квартири, тобто її номер, номер будинку, в якому вона розташована, вулиця і населений пункт, а також загальна площа об’єкта нерухомості. Також таким чином, Ви можете дізнатися кількість власників. Якщо власників квартири кілька, то з ними теж необхідно укладати договір оренди, оскільки якщо Ви укладете договір оренди тільки з одним із власників, то це може бути підставою для розірвання договору оренди з усіма юридичними наслідками.

2. Ідентифікаційний код і паспорт власника житла і орендаря.

3. Довідка з ЖЕКу з переліком всіх зареєстрованих за адресою (береться в ЦНАП на вимогу).

4. Акт прийому-передачі майна, якщо власник хоче максимально убезпечити свої речі, які знаходяться в квартирі.

До договору додаються копії акту прийому-передачі квартири, який також має бути підписаний у двох примірниках. Якщо такого акта не буде або в ньому не буде докладно описано, в якому стані на момент здачі знаходиться квартира, які в ній перебувають речі і як вони виглядають, це спричинить негативні наслідки. Через тиждень господарі можуть «забути», що бойлер декілька місяців зламаний  і стануть звинувачувати у цих пошкодженнях саме Вас. Суд стане на їхній бік, і вам доведеться за це платити.

5.  Витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно.

Така виписка (витяг) є підтвердженням того, що квартира належить орендодавцю, і його дані були внесені до державного реєстру. Важливо переконатися, що всі дані у виписці збігаються з інформацією, яка міститься в договорі купівлі-продажу квартири: точна адреса квартири, її площа, власник і його особисті дані.

6. Технічний паспорт.

Завдяки техпаспорту можна дізнатися – чи не було перепланувань, або чи не підключали газове або інше обладнання без відповідних дозволів.

По-третє, договорі в договорі оренди завжди мають бути передбачені:

• загальну інформацію;
• порядок передачі квартири в найм;
• порядок передачі орендної плати;
• права, обов’язки орендодавця;
• права, обов’язки орендаря;
• конкретні дані орендованої квартири (точна адреса, реквізити документів на право власності, щоб не склалась ситуація, коли показують одну квартиру при огляді, а Ви уклали договір оренди щодо зовсім іншої, наприклад поверхом нижче, в якій зовсім інші умови);
• термін оренди;
• пункт про те, що орендодавець гарантує, що квартира не здається іншим особам;
• сума щомісячної орендної плати, порядок і строк її сплати;
• відповідальність сторін за порушення договору;
• реквізити сторін.

Звісно, як було написано вище, Ви можете не укладати договір оренди, втім усні домовленості зумовлюють низку ризиків. Якщо ж укласти письмовий договір, можна в майбутньому довести, про що конкретно ви (орендар і орендадавець) домовлялись.

Також радимо перевірити власника квартири на наявність боргів.

Ця дія не є обов’язковою, але для зайвої впевненості на майбутнє – не буде зайвою. Цим самим Ви убережете себе від проблем, оскільки власник житла може бути боржником і його майно (включно з житлом) може бути під арештом. Перевірити чи є людина в реєстрі боржників і чи відкрито проти неї виконавче провадження можна на сайті Міністерства Юстиції. Не зайвим буде перевірити на сайті Судової влади, в яких судових позовах приймав, або бере участь орендодавець.

Наостанок хочеться відповісти на питання «Чи потрібні послуги  ріелтора для оренди квартири?».

Ні, не потрібен. Законодавство України не зобов’язує особу наймати ріелтора для того, щоб орендувати житло. Ріелтор зазвичай проводить огляди квартири для орендарів, надає проекти угод, що можна зробити й самому.

Втім користуючись послугами ріелтора, Ви частково знімаєте з себе обов’язки з огляду квартири, підготовки документів, чим самим значно спрощуєте пошук пропозиції. Тобто ріелтори пропонують договори про надання посередницьких послуг, інформаційно-консультаційних послуг. Якщо Ви все ж таки вирішили звернутись за допомогою до ріелтора, то про таку плату за надання послуг має бути зазначено на початку співпраці.

Водночас закон не встановлює обов’язку оплачувати плату за послуги,  якщо ріелтор не вчиняє жодних дій для укладення договору оренди, не повідомляє вас про розмір оплати і з’являється лише вкінці з вимогою сплатити гроші.

Ключові слова: Як зняти житло, Договір оренди, Оренда, Ріелтор.