11 листопада 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 757/46889/20-ц, провадження № 61-8747св24 (ЄДРСРУ № 122935846). У центрі уваги було питання правових наслідків відчуження нерухомого майна за відсутності запису про обтяження іпотекою у Державному реєстрі речових прав.
Що таке іпотека та як вона припиняється?
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» та статей 572 і 575 ЦК України, іпотека є способом забезпечення виконання зобов’язань через нерухоме майно. Іпотекодержатель отримує право задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, якщо боржник не виконує зобов’язання.
Іпотека припиняється у випадках, визначених частинами 1 та 3 статті 17 Закону «Про іпотеку». Серед причин: припинення основного зобов’язання, закінчення строку договору, реалізація предмета іпотеки, знищення нерухомості або визнання договору недійсним. При цьому відомості про припинення іпотеки мають бути зареєстровані в установленому порядку.
Переход права власності на предмет іпотеки
Стаття 23 Закону України «Про іпотеку» визначає, що перехід права власності на предмет іпотеки не анулює обтяження. Новий власник нерухомості автоматично набуває статус іпотекодавця, приймаючи на себе всі обов’язки та права за іпотечним договором. Ця норма діє навіть у разі, якщо новий власник не був поінформований про існування іпотеки.
Добросовісність і правомірність набуття майна
Згідно з частиною 2 статті 328 ЦК України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не доведено в судовому порядку. Верховний Суд наголошує на презумпції добросовісності учасників правочинів.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 підкреслено: виключення запису про іпотеку з реєстру не припиняє її дії. Навіть у разі скасування судового рішення, яке стало підставою для видалення запису, іпотека залишається чинною.
Перевірка добросовісності покупця
Добросовісність нового власника майна, за відсутності запису про обтяження в реєстрі, має ключове значення. Якщо покупець діяв чесно та не знав про обтяження, він може набути право власності без зобов’язань перед іншими кредиторами.
У постановах Верховного Суду від 27 травня 2020 року (№ 641/9904/16-ц) та 22 червня 2021 року (№ 200/606/18) зазначено, що недобросовісна особа не може вважатися законним власником, якщо вона знала або могла знати про існування прав третіх осіб на майно.
Висновки Верховного Суду
Якщо нерухомість була відчужена без запису про іпотеку у реєстрі, а покупець довів свою добросовісність, він отримує право власності, вільне від обтяжень. Натомість обов’язок доведення протилежного покладається на іншу сторону спору.
Ключові слова:
#іпотека #обтяження майна #нерухомість #відчуження нерухомості #добросовісний покупець #реєстр прав #Верховний Суд #іпотечне право
