Майно під захистом: Верховний Суд роз’яснив дію «віндикаційного імунітету»

Одна з найбільших фобій покупців нерухомості на торгах або осіб, які отримали майно в рахунок погашення боргу, — це повернення старого власника. Уявіть ситуацію: ви законно набули квартиру, яка була реалізована державною виконавчою службою. Але через деякий час боржник оскаржує первинне рішення суду про стягнення боргу, скасовує його і вимагає повернути житло назад. Чи захищений новий власник у такій ситуації? Верховний Суд у своїй постанові від 25 червня 2025 року дав чітку відповідь: так, захищений.

Суть прецеденту: чому скасування боргу не повертає квартиру

Касаційний цивільний суд розглянув справу, де позивачка намагалася повернути свою нерухомість (квартиру та підвальне приміщення). Її логіка була наступною: майно було переписане на кредитора на підставі рішення суду про борг. Згодом це рішення про стягнення боргу було скасовано. Отже, на думку позивачки, підстава переходу права власності відпала, і майно слід повернути, навіть якщо воно вже належить третій особі (відповідачу).

Суди перших інстанцій стали на бік колишньої власниці, вважаючи, що майно вибуло з її володіння «проти її волі». Проте Верховний Суд скасував ці рішення і відмовив у позові, застосувавши концепцію так званого «віндикаційного імунітету».

Що таке «віндикаційний імунітет»?

• Це юридична гарантія того, що майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було придбане в порядку виконання судових рішень.
• Цей захист діє згідно з абз. 1 ч. 2 ст. 388 ЦК України.
• Мета імунітету — забезпечити стабільність цивільного обороту. Люди повинні бути впевнені, що купуючи майно через офіційні державні процедури, вони не ризикують його втратити через юридичні війни попередніх власників.

Чому воля попереднього власника не має значення?

Ключовий момент спору полягав у тому, чи вибуло майно з володіння боржника з його волі чи поза нею. Зазвичай, якщо майно вкрали або забрали незаконно (поза волею власника), його можна повернути навіть від чесного покупця.

Однак Верховний Суд наголосив: коли працює державний виконавець, продавцем (відчужувачем) виступає саме держава в особі виконавця, а не боржник. Оскільки процедура відбувається за Законом «Про виконавче провадження», публічна складова цього процесу легітимізує продаж. Тому при застосуванні віндикаційного імунітету фактор «волі власника» втрачає своє вирішальне значення. Головне — чи був покупець добросовісним.

FAQ: Часті запитання про захист власності

1. Хто такий добросовісний набувач?
Це особа, яка купуючи майно, не знала і не могла знати про те, що продавець не мав права його відчужувати. Якщо ви купили квартиру на торгах СЕТАМ або отримали її законно через виконавчу службу, ви апріорі вважаєтесь добросовісним, доки не доведено зворотне.

2. Чи можна повернути майно, якщо торги пройшли з порушеннями?
Це інша ситуація. Віндикаційний імунітет захищає від скасування первинного рішення суду (про борг). Але якщо сама процедура торгів була проведена з грубими порушеннями закону, такі торги можуть бути визнані недійсними. Тут потрібен детальний аналіз адвоката.

3. Що робити, якщо я боржник і моє рішення скасували, а квартиру вже продали?
На жаль, повернути квартиру від добросовісного покупця вже не вийде. У такому випадку ви маєте право вимагати відшкодування збитків, але не повернення самого майна в натурі.

Справи про витребування майна — одні з найскладніших у цивільному праві. Один неправильний крок у процесуальній стратегії може коштувати вам нерухомості. Якщо ви опинилися в ситуації, коли ваше право власності ставлять під сумнів, або ви хочете захистити свої активи, не зволікайте.

Отримати консультацію адвоката Дмитра Марцонь щодо захисту нерухомості