За відсутності інформації про права інших осіб або обтяження нерухомого майна в реєстрі, добросовісний набувач, який покладався на ці відомості, має право на майно, вільне від незареєстрованих прав чи обтяжень. Інше рішення суперечило б європейським стандартам втручання у право власності.
Такий висновок зробив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 12 червня 2024 року у справі № 910/20528/21, розглядаючи позов про поновлення прав на нерухоме майно та визнання права на іпотеку.
Суть справи
Банк видав кредит ТОВ «Комелія» та отримав право іпотеки на два об’єкти ТОВ «Інвест-Бізнес Компані»: будівлі та землю під ними.
Надалі у реєстрі з’явилися записи про припинення іпотеки:
- Щодо землі – на підставі підробленого судового рішення.
- Щодо будівель – на основі довідки ТОВ, яка стверджувала про знесення будівель.
Згодом ТОВ «Інвест-Бізнес Компані» передало землю до ТОВ «Олсен Груп», яка поділила її на дві частини. Ці земельні ділянки були реалізовані через аукціон СЕТАМ, і їх придбало ТОВ «Лайтфрен». На момент проведення аукціону в реєстрі не було даних про обтяження.
Банк звернувся до суду з позовом про відновлення права власності ТОВ «Інвест-Бізнес Компані» на будівлі та реєстрацію права іпотеки на землю й будівлі.
Ключові положення постанови Верховного Суду
- Обов’язок перевірки даних у реєстрі:
Суд зазначив, що попередні інстанції помилково зобов’язали ТОВ «Лайтфрен» перевіряти та аналізувати правомірність попередніх переходів майна поза межами відомостей, що містяться у Реєстрі. - Добросовісний набувач захищений від порушень інших осіб:
Верховний Суд підкреслив, що добросовісний набувач не несе відповідальності за порушення, допущені третіми особами в межах процедур, покликаних запобігати шахрайству при операціях із нерухомістю. - Захист добросовісного набувача від надмірного тягаря:
Суд визнав неприйнятною ситуацію, коли добросовісний набувач втрачає статус відповідно до ст. 388 Цивільного кодексу України та змушений шукати способи компенсації своїх втрат. Така конструкція покладає на нього надмірний індивідуальний тягар.
Правові висновки Верховного Суду
- Відсутність добросовісності не доведено:
Верховний Суд зазначив, що за обставин, коли ТОВ «Лайтфрен» придбало земельні ділянки на публічному аукціоні, а в реєстрі не було інформації про обтяження, немає підстав вважати ТОВ «Лайтфрен» недобросовісним набувачем. - Відсутність додаткових зобов’язань добросовісного набувача:
Суд визнав помилковим покладання на ТОВ «Лайтфрен» додаткового обов’язку перевіряти правомірність попередніх переходів майна поза межами відомостей, що містяться в реєстрі. - Добросовісний набувач не відповідає за дії інших осіб:
Верховний Суд наголосив, що добросовісний набувач не несе відповідальності за порушення, вчинені третіми особами під час реалізації процедур, спрямованих на запобігання шахрайству. - Захист від надмірного тягаря:
Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає статус через приписи ст. 388 ЦК України, а разом із цим і право на майно, є неприйнятною. Це створює надмірний індивідуальний тягар і порушує принципи справедливості.
Постанова Верховного Суду від 12 червня 2024 року у справі № 910/20528/21 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/119806471
Ключові слова:
#добросовісний_набувач #захист_прав_власності #нерухоме_майно #Верховний_Суд #ЦК_України #судова_практика
