Оренда землі без договору: Як суд стягнув 123 тисячі гривень за 15 років користування

Використання комунальної землі під комерційною нерухомістю без належного оформлення орендних відносин — поширена проблема, яка рано чи пізно призводить до значних фінансових втрат для бізнесу. 25 вересня 2025 року стало відомо про показовий судовий прецедент, у якому міська рада довела своє право на отримання компенсації за 15 років безпідставного використання ділянки під рестораном. Конфлікт полягав у тому, що власниця будівлі роками уникала укладення договору оренди, зберігаючи у себе кошти, які мали б надійти до бюджету громади.

✅ Головна думка: Фактичне користування комунальною землею без договору оренди не звільняє власника нерухомості від оплати; суд стягує ці кошти як безпідставно збережене майно за статтею 1212 ЦК України на основі нормативної грошової оцінки землі.

Деталі справи

Цю резонансну справу в апеляційному порядку розглядав Рівненський апеляційний суд. Суть спору полягала в тому, що на земельній ділянці комунальної власності розташовано ресторан. Міська рада (позивач) звернулася до місцевого суду з вимогою стягнути з двох відповідачів (чоловіка та жінки) понад 123 тисячі гривень недоотриманої орендної плати за 15-річний період.

Місцевий суд першої інстанції задовольнив позов лише частково: він стягнув з відповідача-чоловіка 4 748 гривень, а у стягненні основної суми (понад 118 тисяч гривень) відмовив, пославшись на нібито недоведеність розміру нормативної грошової оцінки ділянки за такий тривалий період. З таким рішенням не погодилися ані міська рада, ані відповідач, що призвело до відкриття апеляційного провадження.

У ході розгляду було встановлено вкрай важливу деталь щодо статусу майна: згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав, законною власницею ресторану є відповідачка. Більше того, попереднім судовим рішенням цей ресторан уже було витребувано з чужого незаконного володіння відповідача-чоловіка на користь законної власниці. Спірна земельна ділянка, відповідно до ст. 13 Конституції України та ст. 80 Земельного кодексу України, належить територіальній громаді в особі міської ради.

Аргументи сторін

• Аргументи позивача (Міської ради): Міська рада вимагала скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови та стягнути всю суму боргу (понад 118 тис. грн додатково до вже присуджених). Позивач спирався на ст. 1212 та 1214 Цивільного кодексу України, доводячи, що користувач зберіг кошти за рахунок міськради. Розрахунок боргу базувався на витягах із технічної документації про нормативну грошову оцінку землі та рішеннях ради про ставки оренди.
• Аргументи відповідача (Чоловіка): Відповідач подав апеляційну скаргу, наполягаючи на тому, що саме він є власником ресторану. Він просив скасувати рішення місцевого суду, залишити стягнення з нього лише 4 748 гривень, а в решті вимог міськраді — відмовити.
• Позиція суду (Рівненського апеляційного суду): Суд став на бік міської ради. Колегія суддів спростувала доводи чоловіка про власність на ресторан, оскільки в реєстрі та попередніх рішеннях зафіксовано право власності за жінкою. Суд застосував правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц та постанові від 20 вересня 2018 року у справі № 925/230/17: використання землі без договору є підставою для стягнення коштів за ст. 1212 ЦК України. Також суд врахував постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.02.2022 року у справі № 646/4738/19, яка підтверджує, що витяг з технічної документації є належним доказом для розрахунку боргу. Відповідно, апеляційний суд скасував рішення першої інстанції, стягнув усю суму з дійсної власниці (відповідачки) та відмовив у позові до відповідача-чоловіка.

Висновки та поради

Ця судова справа демонструє жорстку та послідовну позицію судів: уникнути плати за землю комунальної власності неможливо. Навіть якщо ви не підписали договір оренди, міська рада має ефективний механізм стягнення цих коштів як безпідставно збереженого майна. Для власників комерційної нерухомості критично важливо своєчасно оформлювати земельні відносини, адже стягнення боргу за багато років (у цьому випадку — за 15 років) може стати нищівним фінансовим ударом.

FAQ: Часті запитання

Питання: Чи можна не платити за землю, якщо міська рада сама затягує укладення договору оренди?
Відповідь: Ні, відсутність договору не звільняє фактичного користувача (власника будівлі) від обов’язку платити. Орган місцевого самоврядування стягне ці кошти через суд на підставі ст. 1212 ЦК України.

Питання: Як розраховується сума боргу, якщо договору не було?
Відповідь: Суд бере за основу нормативну грошову оцінку земельної ділянки (підтверджується витягом з Державного земельного кадастру) та ставки податку/оренди, затверджені рішеннями місцевої ради на відповідний рік.

#ОрендаЗемлі #СудоваПрактика #СтягненняБоргу #ЗемельнеПраво #МіськаРада #АдвокатМарцонь #АпеляційнийСуд