Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі — ВП ВС

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) висловила чітку правову позицію: якщо орендар систематично (тобто два і більше разів) повністю не сплачує орендну плату в строки, визначені договором, це є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди землі відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України.

Фабула спору: орендар не платив — держава подала до суду

Прокурор в інтересах держави та органу місцевого самоврядування звернувся з позовом про розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених із товариством, через повторну повну несплату орендної плати. Позов ґрунтувався на положеннях п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та ч. 2 ст. 651 ЦК України, яка регламентує розірвання договору у разі істотного порушення його умов.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову, вважаючи, що відповідач пізніше погасив заборгованість, що нібито свідчить про відсутність наміру ухилятися від виконання зобов’язань.

Що сказав Верховний Суд?

ВП ВС не погодилася з висновками попередніх інстанцій і підкреслила, що положення ст. 141 ЗК України є спеціальною нормою, яка не вимагає доведення істотності порушення або наявності шкоди. Повторна повна несплата орендної плати сама по собі є достатньою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, навіть якщо в подальшому борг було сплачено.

У випадку ж часткової несплати (недоплати) орендної плати, застосовуються положення ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно з якими договір може бути розірвано лише в разі істотного порушення його умов.

Співвідношення норм ЗК і ЦК України

Велика Палата підкреслила, що п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України та ч. 2 ст. 651 ЦК України не суперечать одне одному, а є взаємодоповнюючими. Однак спеціальна норма ЗК України має перевагу в ситуації, коли йдеться саме про систематичну повну несплату орендної плати. У такому разі не потрібно доводити, що порушення є істотним, як цього вимагає норма ЦК у випадках недоплати.

Погашення боргу не анулює факт порушення

ВС зазначив, що навіть якщо орендар погасив заборгованість після подання позову, це не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору. Сам факт порушення (двох і більше випадків повної несплати) уже є підставою для припинення дії договору в судовому порядку.

Висновок

Постанова ВП ВС чітко встановлює: систематична повна несплата орендної плати є прямою та самостійною підставою для розірвання договору оренди землі. Цей підхід посилює правову захищеність орендодавців, особливо органів публічної влади, у справах, пов’язаних із використанням земель державної чи комунальної власності.

#орендаземлі #розірваннядоговору #несплатаоренди #земельнийкодекс #цивільнийкодекс #ВСУкраїни #великпалатасуду #практикаВС #договіроренди #оренднезаплата